De contractuele bestemming (Huurrecht)

In een huurovereenkomst bedrijfsruimte staat waarvoor de ruimte zal worden gebruikt. Dat is de contractuele bestemming. In deze casus zocht een huurder de grenzen op.

Uitbreiding van aanbod met shisha

Blijkens een schriftelijke huurovereenkomst verhuurt gedaagde aan eiseres bedrijfsruimte in Rotterdam. Overeenkomstig de bestemming uit de huurovereenkomst exploiteert eiseres in het gehuurde een bakkerij/bistro/restaurant met een zogeheten “all dining concept” conform de in Turkije ontwikkelde formule met de naam Simitci Dunyasi. Dat komt kort gezegd neer op een menukaart met een aanbod dat ziet op het serveren van ontbijt, lunch, en diner, gebaseerd op de brochure van Simitci Dunyasi.

Eiseres wenst haar bestaande klantenkring te “verjongen” en meer omzet te genereren door de menukaart uit te breiden met het aanbieden van rookwaar in de vorm van shisha (oftewel, vertaald: waterpijp). Daarom wordt het pand verbouwd. Gedaagde heeft toestemming voor de gewenste uitbreiding van de bestemming van het gehuurde met het aanbieden van een waterpijp geweigerd.

Vragen over huurrecht? Bel 06-27129900

Moet verhuurder dit gedogen?

Eiseres vordert bij vonnis (kort gezegd) gedaagde te bevelen dat zij gedoogd dat eiseres in het gehuurde gelegenheid biedt tot het roken van waterpijp, iedere dag vanaf 18.00 uur tot sluitingstijd. Ook om te bepalen dat de boetebedingen uit de huurovereenkomst geen werking zullen hebben. Gedaagde concludeert tot afwijzing van de vorderingen.

Valt niet onder bestemming

De rechter in kort geding oordeelt als volgt. De primaire stelling van eiseres is dat de door haar gewenste aanvulling van de menukaart met waterpijp onder de contractuele bestemming valt. De kantonrechter deelt dat standpunt niet.  Beslissend is hetgeen partijen omtrent de bestemming zijn overeengekomen. In het huurcontract staat niks over een waterpijp. Ook niet in het Simitci Dunyasi-concept, blijkens een bijbehorende brochure. Die formule betreft een bakkerij/bistro, waar naast ontbijt en lunch ook een avondmenukaart is. 

Lees ook: Gebrekkige exploitatie supermarkt?

Huurder lijdt verlies

Dit leidt tot het voorlopig oordeel dat het aanbieden van shisha een bestemmingswijziging betreft en dat toestemming van verhuurder vereist is. Gedaagde heeft die toestemming geweigerd. De vraag die dan rijst is of gedaagde de verzochte toestemming in redelijkheid niet mocht weigeren. Eiseres meent dat een strikte handhaving van de contractuele bestemming (ervan uitgaande dat shisha daarbuiten valt) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, gelet ook op de (sterk) verliesgevende exploitatie van het gehuurde.

Dat is het risico

Economische tegenwind is inherent aan ondernemersrisico en kan niet worden afgewenteld op de verhuurder, althans niet in die zin dat de verhuurder elke voorgestelde wijziging van de bestemming door de huurder moet accepteren. Dat laat onverlet dat een redelijk voorstel van een huurder, niet zonder meer door de verhuurder van tafel mag worden geveegd. De belangen van verhuurder moeten in dat geval worden afgewogen tegen de belangen van huurder.

Financiële jaarstukken zijn niet overgelegd. Daar komt nog bij dat niet aannemelijk is gemaakt het uitbreiden van de menukaart met waterpijp een grote omzetstijging met zich mee brengt zodat de onderneming weer rendabel zal worden. Daartegenover staat het belang van verhuurder die vreest voor overlast en een aanzuigende werking op het criminele circuit.

Waterpijp niet toegestaan

De conclusie van het voorgaande is dat de vorderingen van eiseres integraal worden afgewezen. In reconventie was betaling van de huurachterstand van € 26.000 geëist. Die vordering wijst de rechter wel toe.

Bron: ECLI:NL:RBROT:2019:4296