In geval van vermindering van het huurgenot kan een huurder bij de rechter vragen om een vermindering van de huurprijs. Een recent vonnis van de Rechtbank Noord-Holland is een mooi voorbeeld van deze toepassing van het huurrecht.
Tapijtwinkel in leeg winkelcentrum
Tapijtwinkel Carpetright huurt een bedrijfsruimte in een winkelcentrum in Alkmaar. Toen de huurovereenkomst werd gesloten, waren er voor het publiek twee toegangen en waren alle andere ruimtes in het complex ook verhuurd. Vanaf 2009 is een aantal winkels failliet gegaan en hebben andere huurders hun contract opgezegd. Thans staat het complex grotendeels leeg. Ook is een van de twee toegangen inmiddels afgesloten en is het complex slecht onderhouden. De tapijtwinkel vordert in kort geding op grond van artikel 7:207 BW een verlaging van de huurprijs met € 3.000 per maand omdat de omzet de afgelopen vijf jaar sterk is gedaald.
Lees ook: Verplichtingen van een verhuurder
Rechter: leegstand geen gebrek…
De rechter begint met de opmerking dat de leegstand van het winkelcentrum geen gebrek is. Het valt verhuurder MAB niet te verwijten dat verschillende bedrijfsruimten leeg zijn komen te staan, want dat is veroorzaakt door faillissementen en opzeggingen door de huurders als gevolg van de economische crisis. Die leegstand behoort tot het normale ondernemersrisico van Carpetright. Ook dat zich geen nieuwe huurders hebben aangemeld, kan MAB niet worden verweten. MAB had plannen voor renovatie en zocht zelfs tevergeefs kopers voor het winkelcentrum. Daarom is het begrijpelijk dat de verhuurder geen nieuwe, langdurige huurcontracten heeft afgesloten.
…maar slecht onderhoud wel
Maar het afsluiten van de toegang vanaf de centrumzijde en de slechte staat van het complex kwalificeren wel als een gebrek. Die toegang was van wezenlijk belang voor de toestroom van het winkelend publiek en geldt als een eigenschap van het gehuurde. Op verzoek van Carpetright is de toegang in 2010 weer geopend. Omdat dat leidde tot een onveilige situatie en stankoverlast in het verder lege complex, was dat slechts van tijdelijke duur. De verhuurder dient zorg te dragen voor een goede staat van onderhoud van het winkelcentrum. In de rechtbank zijn foto’s getoond en daaruit blijkt dat graffiti niet wordt verwijderd, dat zwerfvuil blijft liggen en dat de bestrating in matige staat verkeert. Hoewel MAB reageert op concrete klachten, ontslaat dat MAB niet van de verplichting om het gehuurde en de omgeving zelf in goede staat te houden.
Minder genot dus vermindering prijs
De rechter acht het aannemelijk dat door deze twee gebreken het winkelcentrum minder goed bereikbaar, minder zichtbaar en minder aantrekkelijk is voor het winkelend publiek. De aard van deze gebreken levert een derving op van het huurgenot van Carpetright die wordt vastgesteld op tien procent. De huurder had dertig procent geëist maar dat vindt de rechtbank te gortig. De vermindering van de huurprijs bedraagt € 930 per maand.
Tot slot. Het recht op huurkorting wegens gebreken wordt in contracten meestal uitgesloten. In dit geval ging het echter om een oude overeenkomst uit 1992. Als het gaat om een woning, dan kunt u misschien de Huurcommissie een uitspraak laten doen over huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken.
Bron: ECLI:NL:RBNHO:2016:5259
Meer informatie? Neem contact op met Van Dalen advocatuur.
Stuur een e-mail