Indexering van de huur (Huurrecht)

In veel huurovereenkomsten staat dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast aan de inflatie, de zogenaamde indexering. Maar wat als de verhuurder dat nalaat? Hof Amsterdam boog zich over die vraag.

Indexering vergeten

In het contract tussen verhuurder Van Keulen en huurder Tricolore is bepaald dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd. Ook geldt de aangepaste huurprijs als aan de huurder geen mededeling is gedaan. De rechtsvoorganger van Van Keulen heeft de eerste jaren de huurprijs keurig geïndexeerd. Maar vanaf 2002 is per abuis geen indexering meer toegepast. Gedurende die periode is uitsluitend aanspraak gemaakt op de onaangepaste huurprijs.

De volgende verhuurder heeft eind 2013 aanspraak gemaakt op betaling van de vergeten indexering. Tricolore is het daarmee niet eens en stelt dat Van Keulen zijn recht om de indexering te vorderen heeft verspeeld en beroept zich op rechtsverwerking.

Vragen? Bel 06-27129900

Oordeel rechter: afstand van recht

De rechtbank oordeelde in het voordeel van huurder. Volgens de kantonrechter kan uit verklaringen en gedragingen worden afgeleid dat afstand wordt gedaan van een recht. Niet is vereist dat de verhuurder mondeling of schriftelijk met zoveel woorden tegen de huurder zegt dat geen aanspraak meer wordt gemaakt op indexering.

De kantonrechter vond dan ook dat Tricolore uit het actieve handelen van de rechtsvoorganger van Van Keulen bestaande uit het jarenlang aanspraak maken op niet meer dan de onaangepaste huurprijs, redelijkerwijze kon en mocht afleiden dat deze afstand deed van het recht op indexering van de huurprijs.

Lees ook: Verplichtingen van een verhuurder

Hof denkt daar anders over

Van Keulen was het hiermee niet eens en ging in hoger beroep.

Volgens het hof kan van rechtsverwerking uitsluitend in uitzonderlijke gevallen sprake zijn. Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking is vereist dat de schuldeiser zich heeft gedragen op een wijze die onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht. Een dergelijk beroep kan slechts in uitzonderlijke omstandigheden gegrond worden geacht.

In tegenstelling tot de kantonrechter oordeelde het hof dat Tricolore er niet gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat Van Keulen zou afzien van zijn recht om de te weinig betaalde bedragen alsnog te incasseren. Het hof benadrukte daarbij dat in de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurprijs jaarlijks automatisch wordt geïndexeerd. Doordat Tricolore deze bepaling heeft aanvaard, heeft zij de verschuldigdheid van de indexering geaccepteerd, aldus het hof.

Niet factureren was geen keuze

Het jarenlang niet factureren van de geïndexeerde huurprijs berustte volgens het hof niet op een keuze van de verhuurder. Het betekende alleen dat de verhuurder de indexering ‘over het hoofd’ heeft gezien. Het hof draait vervolgens de verantwoordelijkheid om; een huurder heeft een eigen verantwoordelijkheid om in de gaten te houden wat de hoogte is van de verschuldigde huurprijs. Volgens het hof kan Van Keulen dus aanspraak maken op de geïndexeerde huurbedragen.

Verjaring wel van toepassing

Het hof oordeelde overigens nog wel dat de vordering van verhuurder Van Keulen wordt begrensd door de verjaringstermijn van artikel 3:308 BW, zodat een verjaringstermijn geldt van vijf jaar. Aangezien Van Keulen in november 2013 voor het eerst (weer) aanspraak heeft gemaakt op betaling van de huurprijs, betekent dit dat de vorderingen van Van Keulen van vóór november 2008 inmiddels zijn verjaard. Resultaat van dit alles is dat de huurder nog € 32.000 achterstallige huur moet voldoen.

Bron: ECLI:NL:GHAMS:2017:836