Rendementsverbetering reden om huur te beëindigen? (Huurrecht)

Een modewinkel huurt sinds 1998 een pand in de binnenstad van Amsterdam. De verhuurder, een particulier, is van mening dat de huurprijs te laag is en heeft het contract om die reden opgezegd. In een recent vonnis beantwoordt rechtbank Amsterdam de vraag of dat volgens het huurrecht wel mag.

Duurste winkelstraat van het land

Kalverstraat

De huur die jaarlijks betaald wordt, was aanvankelijk 59.000 euro per jaar maar is tegenwoordig 140.000 euro per jaar. Het gaat om een winkel in de Kalverstraat, dus in de duurste winkelstraat van Nederland. In 2012 heeft de huurder de winkel voor 120.000 euro verbouwd. In januari 2015 was de waarde van het pand 3.5000.000 euro. De verhuurder heeft het huurcontract opgezegd omdat het exploitatieresultaat onder druk staat. Hij heeft veel kosten in verband met belastingen, beheer, verzekering en regulier onderhoud. De huur, die voor het laatst is herzien in 2008, loopt uit de pas met de marktprijzen. De modezaak is niet akkoord gegaan met de opzegging en daarom moet de rechtbank zich hierover buigen.

Lees ook de algemene informatie over huurrecht >>

Volgens wet volgt een belangenafweging

Het betreft hier de huur van bedrijfsruimte. Volgens het Burgerlijk Wetboek kan de rechter de huurovereenkomst dan beëindigen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder tegen de belangen van de huurder. Volgens de eigenaar van het pand laat recente rechtspraak zien dat de mogelijkheid van een rendementsverbetering een zwaarwegend economisch belang is. Hij kan het rendement aanzienlijk verbeteren als hij een nieuw huurcontract kan afsluiten.

De modewinkel betwist de stelling van de verhuurder. Bij alle rechtszaken die de eiser noemt, was sprake van een herontwikkeling van het gehuurde die leidde tot rendementsverbetering. Daarvan is in onderhavig geval geen sprake. Uit de jurisprudentie volgt juist dat het enkele belang van de verhuurder om een hogere huurprijs te kunnen vragen onvoldoende is. Daarvoor bestaat een andere procedure.

Vragen? Bel 06-27129900

Rechter wijst ook op herziening huurprijs

De rechter geeft de modewinkel daarin gelijk. Ook belangrijk is dat de kosten van de verbouwing in 2012 nog niet zijn afgeschreven. De huurder heeft er belang bij die investering terug te verdienen. De vaste lasten en de noodzaak tot het plegen van achterstallig onderhoud komen als eigenaar sowieso voor rekening van eiser. Dat kan geen reden voor opzegging zijn.

Bovendien: ook als die kosten mee worden gerekend dan maakt de verhuurder nog steeds jaarlijks een winst op dit pand. Al met al dienen in dit geval de belangen van de modewinkel bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder te wegen dan die van de eiser bij beëindiging daarvan. De kantonrechter neemt hierbij in ogenschouw dat eiser binnen afzienbare tijd, namelijk in 2018, een huurprijsherziening kan verlangen. Dit betekent dat de vordering van de particuliere verhuurder wordt afgewezen.

Gevolgen voor de praktijk

Deze uitspraak bevestigt nogmaals dat de mogelijkheid van een rendementsverbetering onvoldoende reden is om een huurcontract op te zeggen. Opzeggen kan natuurlijk altijd, maar een huurder hoeft daarin niet te berusten. De eigenaar van een pand rest dan de mogelijkheid van een procedure waarin hij eist dat de rechtbank de huurovereenkomst beëindigt.

In dit geval liep dat dus verkeerd af. Dit heeft alles te maken met de huurprijsbescherming. Volgens de wet geldt bij herziening van de huurprijs een referentieperiode van vijf jaar. Zo geniet een huurder bescherming tegen excessieve verhogingen. Het gevolg daarvan is wel dat de feitelijk betaalde huur kan achterlopen bij de marktprijs. Als de verhuurder dat zou kunnen ontlopen door het contract op te zeggen, dan zou die bescherming natuurlijk een wassen neus zijn.

Meer informatie? Neem contact op met Van Dalen advocatuur.
Stuur een e-mail