Wanverhouding tussen opbrengsten en kosten? (Huurrecht)

rechtbank

Een huurder betaalt te weinig huur voor een woning die veel meer waard is. Nou ja… dat zegt de verhuurder. Die vindt dat er een wanverhouding is tussen de opbrengsten en de kosten.

Oude woning met lage huur

Iemand huurt sinds 1968, dus al meer dan 50 jaar, een woning die al 80 jaar oud is. De huurprijs bedraagt thans € 278,34. De verhuurder en eigenaar overlijdt. Twee erfgenamen willen de huur fors verhogen. De huurcommissie steekt daar in 2017 een stokje voor. Een geringe verhoging is wel acceptabel. In januari 2019 wordt de huur opgezegd. De eigenaren doen dat omdat zij een structureel verlies lijden op de verhuur van de woning. De gemeente heeft aangekondigd dat de woning van het aardgas af moet, wat investeringen zal vergen.

Lees ook: Rendementsverbetering reden om huur te beëindigen?

Hedendaagse eisen

De huurder stemt niet in met de opzegging. Daarom vragen de verhuurders aan de rechtbank om de huurovereenkomst te beëindigen wegens dringend eigen gebruik. Zij stellen dat de woning uit 1939 niet meer voldoet aan de hedendaagse eisen. Onderhoud is nodig. Ook speelt de afsluiting van het aardgas.

Vragen? Bel 06-27129900

Onvoldoende onderbouwd

Rechtbank Gelderland oordeelt als volgt. Eerste vraag luidt: is de renovatie dringend en niet mogelijk zonder zonder beëindiging van de huur? Dat is de rechter niet gebleken. Dat de woning slecht onderhouden zou zijn, hebben eisers onvoldoende onderbouwd. De huurder heeft vorig jaar op eigen kosten een eigen verwarmingsketel laten plaatsen. Ook hebben de verhuurders geen concreet plan voor de renovatie ingebracht. De plannen voor afsluiting van het aardgas zijn nog ver in de toekomst, dus daaruit blijkt geen noodzaak om de huurovereenkomst thans te beëindigen.

Lees ook: Studenten hoeven niet te verhuizen

Verlies valt mee

Tweede vraag luidt: is er een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten? Volgens de rechter niet. Verhuurders hebben een overzicht van de jaren 2014 tot en met 2018 in het geding gebracht. Maar het verlies valt wel mee. Bij de beoordeling of sprake is van een wanverhouding dient een rechtbank terughoudendheid te betrachten. Een gemiddeld verlies van € 1.160 per jaar is niet schrikbarend veel.

De slotsom is dat het dringend eigen gebruik niet aannemelijk is gemaakt. De huurder hoeft niet te vertrekken. Ook de stelling van de eigenaren dat de huurprijs omhoog moet, strandt. Daarover heeft de huurcommissie al een uitspraak gedaan en met hun beroep daartegen zijn zij te laat.

Bron: ECLI:NL:RBGEL:2019:5633