Een korte introductie
Het huurrecht is geregeld in titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Eerst is belangrijk om te bepalen of er wel sprake is van een huurcontract. Als iemand bijvoorbeeld de huur betaalt door het onderhoud voor zijn rekening te nemen, dan zou het zo maar een bruikleen kunnen zijn of zelfs bewaarneming. De huurbescherming is dan niet van toepassing.
Terug naar het wetboek. Na een aantal algemene bepalingen staan daarin verplichtingen voor verhuurders en huurders genoemd. Zo is de huurder gehouden om gebreken te verhelpen. Als het kleine herstellingen zijn dan geldt die verplichting niet en is het juist de huurder die in actie moet komen. Of een herstelling klein is of niet, is terug te vinden in een apart besluit. Een verplichting van de huurder is bijvoorbeeld dat hij zich als een goed huurder dient te gedragen.
Voor kantoren weinig geregeld
Het is duidelijk dat veel huurcontracten betrekking hebben op een kantoor. Toch is over dat onderwerp heel weinig geregeld. Terwijl voor woonruimtes en winkels aparte afdelingen in het wetboek zijn gereserveerd, moeten kantoren het doen met slechts één artikel. Daarin staat een ontruimingsbescherming om te voorkomen dat een verhuurder op korte termijn een kantoor kan laten ontruimen, uiteraard nadat eerst de huur is opgezegd.
Uit het bovenstaande blijkt al dat er drie huurregimes bestaan: voor kantoren, voor woningen en voor bedrijfsruimtes. Onder dat laatste regime valt ook detailhandel. Het is belangrijk te achterhalen welke afdeling en dus welke wetsartikelen van toepassing zijn op een overeenkomst. In de praktijk gebeurt het nogal eens dat de verhuurder een verkeerd contract heeft gebruikt dat door de huurder zonder te kijken is getekend. Dan betreft het bijvoorbeeld een contract voor kantoorruimte terwijl het in feite om detailhandel gaat. In het laatste geval wordt de huurder duidelijk beter beschermd. Dat leidt nogal eens tot rechtszaken, want de huurder wil graag dat de wetsartikelen die zien op bedrijfsruimtes van toepassing worden verklaard om zo bescherming tegen opzegging te hebben.
Woonruimte: huurprijzen en opzegging
Afdeling 5 van titel 4 gaat over de huur van woonruimte. Een belangrijk deel hiervan heeft als onderwerp de huurprijzen. Zo wordt hierin geregeld dat een huurder naar de huurcommissie kan stappen om de huurprijs te laten toetsen. Hij moet dat wel doen binnen zes maanden nadat de overeenkomst is ingegaan. De commissie gaat dan aan de hand van een puntensysteem onderzoeken of de prijs redelijk is. Een ander voorbeeld van een veel voorkomende kwestie is de all-in huurprijs. De huur dient gesplitst te worden in een kale huurprijs en een bedrag voor servicekosten. Zo niet dan kan de huurder de huurcommissie inschakelen, maar niet nadat hij aan de verhuurder een voorstel heeft gedaan tot vaststelling van de kale huurprijs en het voorschot voor de servicekosten.
Opzeggen van een huurcontract woonruimte kan slechts op bepaalde gronden. Een voorbeeld daarvan is dringend eigen gebruik. Ook als de huurder zich niet gedraagt als een goed huurder, bijvoorbeeld door regelmatig geluidsoverlast te veroorzaken, zal de rechter een vordering tot beëindiging van de huur toewijzen.
Ook bescherming bij bedrijfsruimtes
De wettelijke bescherming van de huurder van een bedrijfsruimte bestaat uit meerdere componenten. Een huurder kan aanspraak maken op een eerste huurtermijn van minimaal vijf jaar. Die termijn wordt na afloop in beginsel met nog eens vijf jaar verlengd. Dit is de zogenaamde ’termijnbescherming’. De verhuurder kan de overeenkomst niet tussentijds opzeggen. Als de huurder niet akkoord gaat met die opzegging, dan zal de verhuurder bij de rechtbank een vordering tot beëindiging van het huurcontract aanhangig moeten maken. Ook op deze manier geniet een winkelier dus bescherming. Een belangrijke bepaling is ook de indeplaatstelling. Op grond hiervan kan een huurder, bijvoorbeeld iemand zijn zaak heeft verkocht en met pensioen wil gaan, zijn bedrijf overdoen aan een nieuwe eigenaar terwijl het bestaande huurcontract van kracht blijft.
Over huurrecht is uiteraard veel meer te vertellen. In de komende tijd zal deze informatie worden aangevuld en uitgebreid.
Vragen? Neem contact op met Van Dalen advocatuur.
Stuur een e-mail